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开启北美购物中心的重生

我们的过时的商场可以重新制作文艺复兴。这是如何开始的。

2021年5月21日|
Stantec博客

让我们开始入场:作者分享了在高中朋友的当地商场闲逛的伟大回忆。对于大卫,这意味着20世纪60年代初 - 在水瓶座时代的曙光前几年,商场代表了一个令人兴奋的机会,在一个关于一个闪亮的未来的地方花时间。对于杰森来说,这意味着20世纪80年代 - 水瓶座的年龄漫长而且商场已经成熟到社区的社会中心,一个每个人都花了时间。

快进到2021年,其中一家商场正在进行价值10亿美元的多功能改造,而另一家商场则是几乎无法回忆起昔日辉煌的遗迹。美国剩下的1000家购物中心(已经从大约1700家下降)中,整整四分之一预计会这样做在接下来的3到5年内关闭.这一过渡几乎不仅仅是亏损的青少年记忆和社区的地方,它也代表了痛苦的工作和地方税收收入。

新泽西弗莱明顿的案子我们计划复兴一个历史悠久的市中心和主街.关闭当地的自由村奥特莱斯购物中心——美国第一家奥特莱斯购物中心——消除了与该区历史悠久的主街的竞争。但对于弗莱明顿,以及每一个拥有废弃购物中心的社区来说,这个故事传达了一个更迫切的信息。这片土地曾经估价为3亿美元,是该区最大的纳税人,如今估价为300万美元。每年都有数十万的周末游客被这个购物中心吸引,他们连同每年近3000万美元的房地产和销售税收入一起消失了。

鸟瞰图不列颠哥伦比亚省伯纳比(Burnaby)的布伦特伍德购物中心(Brentwood Mall)在2008年被收购后,变成了一个多功能社区。

然而,对于弗莱明顿以及整个北美的社区来说,购物中心的消亡开启了一个前所未有的机遇。重新设计后,商场曾经是社区的经济、财政和社会引擎,可以继续发挥重要作用。

曾经蓬勃发展的自由村代表了一个有效的大型场地,该网站已经落在了陆地上,以便未来的重建。今天,这个大型网站仍然是单一的所有权,代表了一个空白的石板和弗莱明顿的一生机机会。它可以适应其市中心和整个社区,以迅速变化的人口,经济和技术趋势,提供新的居住地,繁荣和恢复力。

人口统计学是命运

在我们解开这些机会之前,承认Covid-19拥有的影响至关重要,并且在围绕remagining商场周围的问题上没有。大流行已经加速了一些已经很好的趋势 - 例如,在线购物和越来越多的财富差异对带中心,商场,大盒子中心和其他形式的汽车导向零售的毁灭性影响 - 当然,虚拟工作。与此同时,大流行也加速了扩大人行道上的可用性和进入人行道,自行车道,自然,以及类似形式的城市舒适形式的兴趣。

尽管如此,这场大流行并没有改变新冠肺炎到来之前牢固确立的人口和经济基础,在疫苗使我们进入后大流行时代后,这些基础将继续存在。

近年来,没有儿童的新家庭的份额大幅增加,扭转了以前的单独细分飞行。在接下来的二十年中,即使在人口增长缓慢或缓慢的地区,人口转移到一个“新常态”,其中没有孩子的单打和情侣(在家中)将占据家庭增长,并为可行的可行性提供前所未有的住房需求。,较高密度,富裕的环境的环境。

与此同时,美国人口老龄化正导致熟练和受过教育的工人日益短缺。CityLab已经观察到该社区正在竞争这种日益稀缺的人才,这绝尘地选择生活和工作,在庆祝他们的生活方式可操作,混合使用,富裕的和富人的城市地点 - 相同的住房市场越来越多的地方驾驶投资。

商城变态的研究

贾森最近为NAIOP的研究基金会完成了一项研究,重新利用零售中心:适应,重新定位和再开发的概况.下面,我们突出了本报告中的一些案例研究以及我们团队计划和设计的项目。这些简档通过利用上述更改时间解锁的新机会来证明所获得的显着价值 - 例如建议非常不同的结果,例如:

  • 一个新的市中心。布伦特伍德购物中心位于不列颠哥伦比亚省伯纳比(距离温哥华市中心5英里),于1961年开业,2008年购买后被改造为一个多功能的城镇中心。Shape地产公司试图响应伯纳比镇的一个计划,创建一个新的城镇中心,提高社区作为居住、工作和投资的城市吸引力。布伦特伍德现在提供了一个多样化的混合活跃的公共空间,以及超过600万平方英尺的混合用途开发。

户外购物区域效果图位于马萨诸塞州波士顿的南湾购物中心(South Bay Mall)正在被改造成一个充满活力的多功能社区。

  • 一个新的多功能城市社区。位于马萨诸塞州波士顿市中心以南两英里的南湾购物中心(South Bay Mall)于1998年开张,是该地区首屈一指的大型购物中心。20年后,我们的团队被EDENS雇佣,从规划到建筑,将几英亩的空地停车场改造成一个充满活力的多功能城市社区。随着大卖场的销售以及由此带来的停车需求持续下降,该社区将从现有的50万平方英尺的住房、零售、娱乐和工作空间扩大到包括额外的步行街道和社区公园。
  • 一个新的郊区市中心。代顿商场1969年,德巴托洛公司(DeBartolo Corporation)启动开发时,它是纽约市和芝加哥之间最大的购物中心。本世纪初,它开始衰落。它的东道主社区,迈阿密斯堡镇,要求我们的团队重新设想商业发展周围的购物中心。虽然该地区的人口没有增长,但不断变化的人口结构正在产生对多用途、适合步行的新多户住宅的巨大需求。该计划将指导带状零售空间的阶段性再开发,并最终建成购物中心,为小镇及其邻近的郊区社区提供一个生机勃勃、适宜步行的市中心。
  • 为一个重要的社区校园扩建家园.位于德克萨斯州奥斯汀的高地购物中心(Highland Mall)以前是一个由RedLeaf Properties牵头、奥斯汀社区学院(Austin Community College)牵头的多功能社区。我们的团队负责基础设施前两阶段的设计、许可和施工观测服务。而在田纳西州的纳什维尔,百橡树购物中心现在是一个最先进的综合医疗保健设施,支持了以社区为基础的医疗设施的发展趋势。

代顿商城-重建总体规划- 2. - jpg俄亥俄州代顿市(Dayton)的代顿购物中心(Dayton Mall)对一个正在衰落的带状商业开发项目进行了改造,以满足不断变化的人口结构的新需求。

美国购物中心的复兴可以开始了吗

那么,我们该如何将这些观察结果转化为经验教训,从已经死亡和即将死亡的商场中开启一个新的机遇时代呢?我们开始大大减少对以汽车为导向的零售和办公空间的依赖。

展望未来,我们需要转向一套新的工具,专注于混合用途的再开发、紧凑的临界质量、可步行性、完整的街道和自然。例如,创建大量的阁楼和联排别墅可以作为转换的基础的一个至关重要的新中心商场社区的经验法则,约1000套新住房内5分钟步行可以带来活泼的新retail-lined“主街”生活。当然,还有其他的选择,但无论它是否是明星,住房都可以在未来的任何情况下发挥关键作用。重新开发成为设施丰富、适合步行、多功能的中心和购物中心,有助于吸引和留住人才——以及随之而来的就业、投资和税收。随着移动模式的转变,停车在发展中所起的作用将大大降低。

每次我们重新想象一个商场的未来,都会有定制的考虑和现实。然而,每个项目都应该包含一个诊断过程。以下是如何开始:

发起广泛包容的社区谈话。它将采取强大的社区理解和政治支持向前发展。

将购物中心重新设想为公共/私人合作伙伴关系。任何一个合作伙伴都可以启动这一进程,但成功需要他们共同努力——这可以延伸到共同投资于变革的公共领域和基础设施。成功会为所有合作伙伴创造巨大的价值。

德克萨斯州奥斯汀建议新发展的空中渲染德克萨斯州奥斯汀的高地购物中心,现在是一个由奥斯汀社区学院主导的多功能社区。

确定选项。这可以一个新的多功能社区?是研究中心还是高科技就业中心?一个新的大学校园和社区?

分析每个选项的成本和收益。在这个等式中,所有合作伙伴都需要脱颖而出,因为重塑一个购物中心几乎总是需要所有合作伙伴的大量投资。

协调公共政策、社区目标和市场现实。社区应该参与创建一个网站的愿景。在此基础上,目标和市场分析可以帮助制定出指导未来再开发的最佳政策和法规。

在高速公路、不断扩张的郊区和去中心化取得成功的时代,购物中心蓬勃发展。时代变了,现在的机会是积累,而不是淘汰。在这个新时代,昔日的购物中心是建设我们今天社区的新机遇的中心。我们开始了一次激动人心的旅行,目的地非常值得我们付出努力。

Stantec博客
Stantec.

由全球设计公司Stantec发布,这个折衷的博客收录了Stantec建筑师、工程师和设计师对影响我们社区结构的一系列问题的观点、见解和解释。我们的贡献者分享了他们对设计趋势、新兴技术、令人烦恼的挑战和有灵感的解决方案的想法。更多博客文章,请访问:www.stantec.com.

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