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2019冠状病毒病(COVID-19)后,市中心办公空间取得成功

使用正确的规划工具可以促使B类和C商业房地产的新用途。

2021年3月26日
Stantec博客

我们市中心的商业地产在未来几年将会有很大的不同。2019冠状病毒病(COVID-19)大流行加速了采用数字业务解决方案和在家办公政策等趋势,导致许多公司在租约即将续期时尝试减少实体足迹。

这对该行业来说不是好兆头。据《纽约时报》报道穆迪的项目全国范围内的商业地产价值将较疫情前水平下降7.2%,并在年底前触底回升。在办公空间方面,预计降幅为12.6%。

我相信我们的市中心将会反弹——有些地方已经反弹了。他们是一个地区的经济、文化和创新的心脏;这是不会改变的。但它们将不得不适应新的市场力量和人们的偏好。

晚上的前门外面125夏季街道在波士顿,马萨诸塞州。2014年该建筑被收购时,空置率为35%。经过Stantec重新设计和定位工作的6个月后,该建筑的使用率达到了100%。

当我们谈论市中心的商业地产时,赌注很高。作为我在前一篇文章中指出,而市中心平均仅为城市土地的1-3%,占全套税收收入的10-30%。全国城市联盟最近估计,由于商业房地产衰退,美国城市今年可能面临900亿美元。

好消息是,我们可以开始构建路线图,以在问题出现之前解决问题。我们使用的规划工具可以理清规则、政策和覆盖,同时快速地为不同的用途重新利用和再融资建筑。

这样做将创造更大的商业确定性,带来商业投资和市政资金的长期繁荣。

第一,对商业地产进行诚实的评估

别拐弯抹角了,我们正处于危机之中。在应对COVID-19大流行的影响方面,问题比答案更多。然而,我确实清楚地看到了向高质量办公空间的加速流动我之前写过的

向质量的转移正如它听起来的那样——公司搬到更新更好的办公室。选择升级办公空间有几个层面的吸引力:位置、设施、效率和声望。这种升级将比近年来的任何一年都要便宜。

虽然没有一个准确的标准来划分办公空间,但通常有三种类型。a级空间包括最现代化的设施,有更高的天花板、高效的大楼板、更多的电梯、现代的暖通空调系统,通常还获得了LEED认证——这些在新冠肺炎后更令人满意。b级和c级的空间较旧,有时很难改造成真正的a级空间。我写了更详细的这里的不同商业房地产

随着公司希望减少其足迹,导致更实惠的A级空间,B-和C级空间不太可能恢复广泛的办公室使用。在大流行后的世界,高质量的HVAC系统和更多空间将简单地是更可取的。

这导致了一种需求(也是一个机会),即改变我们对房地产下层阶级的看法,并重新定位它们的新用途。改造一个未被充分利用的建筑——即使它基本上只是一个外壳——通常会比新建建筑便宜50%,更不用说更环保了。

未来的成功旨在填补新的需求

那么,新冠肺炎后经济的需求是什么?未来各类办公空间如何定位?不必声称自己有水晶球,我们现在可以看到一些偏好和政策正在出现。

-增加对灵活空间的需求。共同工作空间、技术进步和远程工作推动了我们对办公空间的看法。创造更多的空间,以满足不那么传统的办公空间需要增加灵活性,以最大限度地提高效率和舒适度。

- 经验 - 首先思考。我们需要问这样的问题:“我们如何让来办公室比呆在家里更好?”

-给人们更多的空间。这适用于内外建筑物。在可预见的未来,重要的是为社会疏散的选择,符合公共卫生指南和大流行安全方案。由于许多司法管辖区持续了长期锁定,我们更新了对绿色城市空间的热爱以人为本的公共领域

- 行人,Parklet和露台体验。这三个p将吸引人们到我们的市中心,并有助于经济发展战略。商业地产的形式和使用与创造一个诱人的区域有直接的关系,这可以与商业改善区(bid)创造性地探索。

-最终解决住房缺口。北美的许多城市正面临着住房危机,原因是住房负担能力和可用性。大量的B级和c级商业地产非常适合经济适用房、高级公寓和学生公寓。

-引进新用途。B级和c级房地产的可承受性更高,意味着我们可以看到以前的写字楼有一些意想不到的用途。例如,波士顿的一些办公空间现在正在被改造成实验室空间。物流和配送中心以及“鬼厨房”是疫情期间蓬勃发展的其他用途。

创造性地思考,我们可以将商业空间转变为为社区增加价值的新建筑物。如果完成,建筑业主可以在其房产中获得更多价值,结果可以为整个地区革命。但我们需要为这一创新创造条件。

为重新定位市中心办公空间构建自定义路线图

每个城市和商业改良区都有不同的目标,每座建筑都有不同的改造方案。对于像重新思考大型商业资产以及如何将其纳入重塑社区的更大计划这样复杂的事情,没有一个放之四海而皆通的计划。

也就是说,城市的处置有几个工具。

——可塑的分区:确保市中心的土地利用区允许适应性和灵活性的使用,形式,标牌,侵占(露台和吊杆),并降低停车要求,以最大限度地为人们最大限度地提高地点。将其与行人的唯一区域联系起来,向人们和以人为本的编程和转换街车停车场开放街道,以允许户外用餐/咖啡馆。升起可以允许更大的密度,密度奖金和/或阿布斯,以帮助缓解因库存缺乏源的负担能力问题。

- 思考不同的历史保存字体历史保护是重要的,但我们不希望保护条例阻碍历史建筑的使用。历史性的税收抵免可以帮助刺激投资,给旧建筑以新生。

-取消停车最低限额:许多城市正在删除停车最少,以使新项目或重建更实惠,并让市场决定需要提供多少停车位。这允许在建筑物(例如,B-和C-Class)中的前停车位转换为健身房,食品生产,储存和实验室。

- 当地改进征收:地方政府可以借钱进行改进,并通过征收受益区征收债务。

-申请更高的订单拨款:联邦基础设施资金刚刚开始流动COVID恢复,并有探索机会。在Stantec,我们取得了巨大的成功,帮助客户成功地帮助我们的客户透过资助的基金计划。我们的北美资金团队已经帮助客户获得了超过40亿美元的项目,从环境评估到面向交通的发展规划。

-发展住房补助金:提供财政激励,例如在房地产经济较弱的市场,为每单位新房提供拨款。增加市中心人口具有连锁效应,因为它创造了活力,使餐馆在办公时间之外充满活力,并创造了更安全的街道,从而产生了经济乘数。

——税收减免:多年的税收减免是一种激励,使财务改善可行,同时改善城市景观的长期。

-增税融资(TIF):通过地区利用TIF建立资金池,资助业主。业主可以新建住宅或酒店,进行昂贵的石棉消减,升级机械系统和电梯,改善公共领域。TIF基金只能用于公共基础设施,以促进私人投资,否则不会发生。

——公共领域的改进:投资于这些改善(公园、广场、街道树木、长椅、面向行人的路灯、鹅卵石/铺路石、街区中间的十字路口和灯泡)和建筑立面前30英尺的城市设计改进,有助于刺激对该建筑本身的私人投资。

- 加快允许和检查:鼓励LEED认证,绿色屋顶和绿色基础设施,以及其他理想的品质可以推动开发。暂时放松的章程标准也可以帮助加快施工(从而降低成本)。

室外庭院,有花园和座位的设计市区公共医疗机构在加州萨克拉门托市中心,他帮助改造了一座现有的六层办公楼和邻近的四层停车场,使之成为一个健康的体验。

理清政策和法规将使我们能够快速将B级和c级办公空间转换为其他用途,并根据未来的需要重新定位这些资产。

第一步是绘制社区的需求,并在城市,建筑物业主和出价​​之间启动协作。建立右侧路线图,将未来进行未来需要让合适的人员在桌面上并设定一些共同的目标。

随着疫苗的推出,我们看到了隧道尽头的曙光,我们为未来几年积极的经济复苏做好了准备。通过利用正确的工具,我们可以推动商业房地产行业的经济复苏,重塑我们的社区,使其变得更好。

Stantec博客
Stantec

通过全球设计公司Stantec出版,这种折衷主义博客特征了Stantec建筑师,工程师和设计师的观点,见解和解释,在一系列影响我们社区的面料的问题上。我们的贡献者分享了他们对设计趋势,新兴技术,烦恼挑战和启发解决方案的思考。有关更多博客帖子,请访问:www.stantec.com

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