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是否有一种可供选择的项目交付方法适合你的K-12学区?

随着加州建筑市场的日益繁忙和昂贵,用典型的设计-投标-建造交付方法来预测成本变得越来越困难。

2017年4月7日|
HMC架构师的博客

在建筑行业中,设计专业人员、承包商和业主从项目开始到完成都要共同努力,才能实现最佳的项目交付结果。在公共工程环境中,学区有两个额外的项目交付选择:设计-建造和租赁-再租赁。这些方法不仅为承包商和设计师提供了在项目提交给DSA时承诺保证最高价格(GMP)的机会,而且从一开始就促进了团队协作。

随着加州建筑市场的日益繁忙和昂贵,用典型的设计-投标-建造交付方法来预测成本变得越来越困难。根据我们的经验,在设计过程中,有承包商参与评估成本,并进行可施工性评估,这有助于材料和系统的选择。此外,让承包商在设计阶段承担这些成本可以帮助客户管理预算和进度。

设计-建造和租赁-回租与传统的设计-投标-建造项目交付有何不同?

  • 承包商和主要的贸易分包商参与设计阶段
  • 重点是按照一个固定的或目标的预算进行设计,而不是对一个经过批准的设计进行投标
  • 根据资质和价格选择承包商
  • 能够更好地将承包商的经验和表现与项目需求相匹配
  • 有更多机会挑选承建商的主要人员,包括项目经理及主管
  • 项目的目标是通过目标预算获得最佳的价值
  • 历史上较低的更改顺序率,较少的索赔和诉讼
  • 历史上较短的项目时间表。
  • 业主目标的一致促进了业主、建筑师和建设者之间的双赢理念
  • 培养一个真正的基于关系的伙伴关系,增加效率
  • 需要使用熟练和训练有素的劳动力(AB566/SB693)

设计、被加州大学和加州州立大学的许多校区、城市、县、机场和社区学院地区使用,效果非常好。这与长期以来的研究结果一致,即使用设计-建造比设计-投标-建造的好处如下表所示。

选择过程可以是不同的,从激烈的设计竞争与客户设计会议和gmp,更简单的,基于质量的选择,没有设计工作和价格只是众多因素之一。我们使用设计-建造方法取得的一些最好的结果是当客户雇佣了最有经验和资格的团队;制定计划、预算和项目目标;然后合作实现这些目标。此外,通过将风险转移到设计-建造实体,这种协作方式可以为学区提供最小的风险。

需要注意的是,这种类型的项目交付需要一个有经验的所有者,积极主动地响应设计构建团队。如果您是设计-建造新手,那么通过美国设计-建造研究所(DBIA)获得关于当前最佳实践的培训是至关重要的。你也应该考虑雇佣一个设计-建造顾问来帮助你建立项目的成功。最后,最重要的是,所有者要决定在项目开发过程的早期使用设计-构建交付方法。

DBIA最佳实践(www.dbia.org/resource-center/Pages/Best-Practices.aspx)建议业主选择一个团队主要基于资格,并考虑价格。换句话说,设定您的主要目标,包括项目的资金限制,并允许团队在您的参与下协作实现或超过这些目标。

资源

你可以在dbia.org了解更多关于设计-构建的信息。包括加州在内的DBIA西太平洋地区建立了一个业主委员会,仅限于“业主”参与,业主可以提问、交流想法和学习。

虽然lease-leaseback在过去的一年里,一些担忧已经在2017年1月1日的立法批准中得到了解决(AB 2316)。现在,许多学区都在使用租-租-回的交付方式,而且大多数在过去的项目上都非常成功。

虽然典型的做法是分别选择架构师,但尽早选择承包商团队仍然非常重要,这样可以从他们参与设计过程中获益。虽然租赁-租赁-回租的工作方式与设计-建造非常相似,但新法规明确的一个区别是,预先设计服务、最终定价和建造必须分开。

当客户选择一个经验丰富的设计-建造或租赁-回租团队(包括承包商、分包商、建筑师和工程师),他们可以在与地区团队合作时取得更好的结果。设计-建造和租赁-回租团队可能会建议单独批准施工包,以加快进度。他们还可以提供创新的解决方案,使客户的钱得到最大的价值,并满足他们的项目目标。挑战总是会自己出现,但通过设计-建造或租赁-再租赁的交付方法,团队可以专注于解决方案,而不是相互指责。

设计-构建:过程概述

  • 采用RFQ/P流程来选择最佳价值的设计-建造实体。
  • 一个学区与一个单一的设计-建造实体签订合同,通常由建筑商领导,提供设计和建造服务。
  • 设计-构建团队通常由承包商、架构师、设计顾问和选定的专业行业分包商组成。
  • 在美国,设计-建造通常是承包商主导的,主要是出于bonding需求。

最近立法:AB1358和SB693

  • 需要有技术和训练有素的劳动力
  • Ed Code 17250.10 ET (Ed Code 17250)
  • 根据SB614的规定,从2008年1月1日起,公立学校被允许使用设计-建造交付方法
  • 项目价值必须至少100万美元
  • 需要针对具体项目的董事会决议

选择设计-生成实体
如果使用最佳价值选择,学区在选择设计-建造实体时必须使用以下最低评分标准:

  • 价格
  • 技术设计及施工经验
  • 生命周期成本超过15年或更久

注:学区可以调整权重和/或增加其他评分标准。许多公共实体都与GMP举行设计竞赛来选择设计构建团队,但这可能是昂贵的、耗时的,而且往往会减少竞争。

优势

  • 单点责任
  • 学区提供GMP
  • 设计-建造实体承担所有错误和遗漏的财务风险(学区在使用设计-投标-建造时也有这种风险)
  • 承包商可能能够自我完成工作
  • 专业贸易分包商可以参与设计阶段。这一点尤其重要,因为这些行业在成本、可施工性和各种系统的优势方面都有宝贵的投入,特别是对它们的贸易专业知识。为了解决潜在业主对透明定价的担忧,可以要求尽早参与专业交易。

Lease-Leaseback:概述的过程

  • 更传统的合同结构是,学区与记录的建筑师和承包商拥有独立的主合同
  • 学区通常首先选择建筑师,然后选择使用最优价值流程的租赁-租赁-回租实体,并授予租赁-租赁协议,包括初步总价或费用水平的前期建设服务
  • 架构师根据租赁-回租实体的输入制定计划和规范
  • 通过DSA批准计划
  • 租赁-回租实体提交和董事会批准最终GMP
  • 验证(不是必需的,但是最佳实践)
  • 发出继续进行的通知

现行法例AB566/SB693修订Ed法典17406/7

  • Ed代码17407.5熟练和训练有素的劳动力

按照AB2316选择回租实体

  • 委员会通过基于最佳价值的租赁-回租选择标准
  • 一个学区会发出一个询价/订单邀请合格的公司
  • 广告
  • 根据发布的标准选择租赁回租实体
  • 学区和租赁-租赁-回租实体就单独的场地租赁(可以是多个建筑和场地)的建设前期和施工服务签订单一协议

优势

  • 合同价值以GMP为基础
  • LLB实体可以为学区的项目提供资金
  • 承包商可能能够自我完成工作
  • 专业分包商可以参与设计阶段

设计-建造还是租赁-回租对吗你的地区吗?

美国各地有数百篇建筑期刊文章宣称使用替代项目交付方法的好处和优越的结果。项目可以更快地交付——成本高昂的更改订单的机会更少——因为这些高度协作的交付方法产生了更高质量、更高效的设计和施工过程。听起来不错,对吧?但是,如果你考虑的是设计-建造或租赁-回租,你只需要知道这些过程需要一个非常有经验的所有者,明确的目标,以及一个强有力的沟通计划来获得成功。如果你的地区已经涵盖了这些,那么这些交付方法是值得考虑的。

HMC架构师的博客|HMC建筑师
HMC建筑师

我们本质上是问题解决者。HMC建筑师是一家医疗、教育和城市建筑公司,采用可持续的设计方法。我们充满激情和力量的团队真正热爱他们的工作,这一点也很明显。了解我们与医疗保健、教育和公民客户的合作关系,了解我们如何共同解决他们最棘手的设计问题。请点击这里查看我们新的冠状病毒研究论文:https://hmcarchitects.com/research

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